ورود به بازار املاک

جدول 1: قیمت فروش یک مترمربع زیربنا در مناطق مختلف تهران منبع: مرکز آمار- بخش ساختمان و مسکن

نگاهی به بازار املاک و مستغلات در ترکیه

طی سال های اخیر، بازار املاک و مستغلات ترکیه شاهد رونق بسیاری بوده و توانسته سرمایه بسیاری را از سرمایه گذاران داخلی و خارجی دریافت نماید. هرچند این حوزه اقتصادی شاهد افت و خیزهایی نیز در دوران شیوع کرونا بوده، اما همچنان توانسته به عنوان نیروی محرکه اقتصادی ترکیه عمل کند. سالانه اتباع خارجی بسیاری به منظور سرمایه گذاری یا اقامت، املاکی را در شهرهای مختلف ترکیه خریداری می کنند.

یکی از عوامل تاثیرگذار در شکوفایی بازار املاک ترکیه، صنعت گردشگری این کشور و تعدد جاذبه های طبیعی و آب و هوای مطلوب آن می باشد؛ حضور تعداد قابل توجهی از گردشگران خارجی در هر سال، موجب علاقمندی آنها به اقامت کوتاه مدت برای گذراندن تعطیلات یا اقامت بلند مدت برای زندگی شده است. از سوی دیگر، کیفیت بالای خدمات اجتماعی-درمانی، رشد اقتصادی بالا، قوانین حمایت کننده از سرمایه گذاران خارجی و نیز امکان دریافت اقامت و شهروندی ترکیه با خرید ملکی به ارزش حداقل 250 هزار درلار، از دیگر عوامل مثبت تاثیرگذار در رونق بازار املاک و مستغلات در ترکیه می باشند.

در چنین شرایطی، معمولا خرید ملک برای اتباع خارجی و سرمایه گذاران غیرترکیه ای، از طریق شرکت های ترکیه ای یا خارجی فعال در این حوزه انجام می گیرد؛ چراکه آنها آشنایی بهتری نسبت به قوانین، روند کار، مناطق و پروژه های مناسب برای خرید یا سرمایه گذاری و نیز ویژگی های هر ملک داشته و می توانند از دردسرها و مشکلات زیادی در مقایسه با افرادی که خود به تنهایی در ترکیه سعی در خرید ملک در ترکیه دارند، جلوگیری کنند.

مناطق مناسب برای خرید ملک در ترکیه

انتخاب و خرید هرگونه ملک مسکونی یا تجاری در ترکیه، تا حد زیادی بستگی به هدف شما از خرید ملک دارد؛ از این رو، معمولا خریداران ملک در ترکیه به 4 دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

خرید ملک با هدف اقامت خود و خانواده

هدف این دسته از خریداران، زندگی در کشوری با شرایط بهتر اقتصادی، رفاه اجتماعی بالا، خدمات درمانی مناسب و کیفیت بالای آموزشی برای فرزندان می باشد. از این رو، به چنین افرادی توصیه می شود بجای انتخاب شهرهایی مانند استانبول و آنکارا برای سکونت که از شهرهای شلوغ ترکیه می باشند، شهرهایی مانند ازمیر را به دلیل آب و هوای معتدل مدیترانه ای، وجود انواع مراکز آموزشی معتبر و مطرح در ورود به بازار املاک ترکیه، رشد اقتصادی بالا، کیفیت بالای خدمات اجتماعی-رفاهی-درمانی و . ، انتخاب کنند.

خرید ملک با هدف اقامت موقت کاری یا تفریحی

اگر قصد شما از خرید ملک در ترکیه، در اختیار داشتن یک ملک شخصی برای گذراندن تعطیلات می باشد، پس بهتر است ملک خود را در مناطق و شهرهایی خریداری کنید که در مجاورت جاذبه های طبیعی ترکیه مانند: دریا، جنگل، کوهستان یا چشمه های آب گرم قرار دارند. اما اگر سفر و حضور شما در یکی از شهرهای ترکیه کاری بوده و حال برای رفاه و آسایش خود قصد خرید ملک دارید، پس باید خانه در حوالی مرکز شهر را برای دسترسی آسان، انتخاب کنید.

بر این اساس، خریدارانی که به دنبال یک خانه بسیار خوب و مرفه در منطقه کالکان (Kalkan)، در آنتالیا هستند که دارای محله زیبا، چشم انداز کوه و نزدیک به سواحل نیز می باشد، باید حدودا بین 40,000 - 65,000 یورو درنظر داشته باشند؛ درحالیکه خرید ویلا حدودا 500,000 یورو ورود به بازار املاک خواهد بود.

خرید ملک با هدف کسب درآمد

یکی از روش های درآمدزایی از طریق ملک، اجاره دادن آن می باشد. بطور معمول، تقریبا خرید ملک در هر منطقه ای از شهرهای مختلف ترکیه، بویژه شهرهای اصلی یا گردشگری آن مانند: استانبول، آنکار، ازمیر، آنتالیا و . ، می تواند برای اجاره دادن مفید و پرسود باشد. دلیل این امر نیز حضور گردشگران فراوان در فصل های مختلف سال یا اتباع خارجی علاقمند به اقامت در ترکیه است که اکنون به دنبال مکانی برای اجاره کردن و سکونت داشتن می گردند.

از این رو، اگر شما علاقمند به این کار هستید، ضرورتی ندارد ملک خود را در مرکز شهرها خریداری کنید؛ چراکه آنهایی که قصد اجاره ملک در تعطیلات یا سکونت را دارند، ترجیح می دهند به منظور دوری از شلوغی شهر، کاهش هزینه های اجاره، دسترسی آسان به مناطق مختلف و . ، خانه هایی در حدفاصل مرکز و حومه شهرها را اجاره نمایند. بطورمثال، اجاره یک آپارتمان سه خوابه در حیصارنو (Hisaronu)، که در موغلا (Muğla)، قرار دارد حدودا 50,000 یورو و یک ویلا با استخر حدودا 100,000 یورو می باشد. همه این مناطق دارای بازار اجاره کاملا مستقر بوده و در یکبازه زمانی 12 - 18 هفته ای در فصل گردشگری، بازده ای در حدود 4 – 5% به همراه خواهد داشت.

خرید ملک با هدف فعالیت اقتصادی و سرمایه گذاری

یکی دیگر از دلایل رونق بازار املاک و مستغلات در ترکیه، جذب سرمایه های خارجی و حضور سرمایه گذاران مختلف (داخلی و خارجی)، در این حوزه می باشد. سودآوری بالا، دریافت اقامت و شهروندی ترکیه، قیمت های مناسب در مقایسه با کشورهای اروپایی و امریکایی، ارائه برنامه های تشویقی از سوی دولت، برخی معافیت های مالیاتی، حمایت دولت از سرمایه گذاران بویژه خارجی، پویایی بازار املاک، رونق اقتصادی در ترکیه و . ، از مزایای ورود به بازار املاک در ترکیه با هدف: سرمایه گذاری در پروژه های ساخت و ساز، خرید و فروش ملک، اجرای پروژه های ساختمان سازی و خرید املاک و اجاره دادن آنها، می باشد.

در چنین شرایطی، نیازی نیست شما املاک موردنظرتان را حتما در مرکز شهر خریداری کرده و درعوض، باید میزان رشد مناطق مختلف شهر، ارزش منطقه، اطلاع از برنامه های توسعه شهری، کاربری املاک درحال ساخت یا ساخته شده، امکانات و میزان دسترسی به مراکز مختلف شهری و . ، را مدنظر قرار دهید. البته، شهرهای اصلی ترکیه یا شهرهایی که دارای جاذبه های گردشگری متعدد هستند (که باعث می شود گردشگران بسیاری به آنها بیایند)، اهمیت بالایی در انتخاب آنها برای سرمایه گذاری دارند.

مزایای خرید ملک یا خانه در ترکیه

درسال های اخیر، دولت ترکیه برای جذب بیشتر سرمایه گذاران خارجی، اقدام به تصویب قوانینی همچون: کاهش هزینه دریافت ویزای طلایی از 1 میلیون دلار به ۴۰۰ هزار دلار (حداقل ارزش ملک خریداری شده)، کاهش برخی محدودیت ها و هزینه های خرید ملک، تسهیل روند خرید ملک و دریافت سند، اعطای مجوز اقامت و شهروندی از طریق خرید ملک و . ، نموده است. این قوانین که تصویب و اجرای آنها از سال 2018 انجام گرفت، موجب جهش بزرگی در بازار املاک و مستغلات ترکیه شد و سرمایه گذاران و اتباع خارجی بسیاری را علاقمند به خرید ملک در این کشور نمود.

همچنین، کم بودن هزینه خرید ملک در مقایسه با کشورهای اروپایی و امریکایی، معافیت های مالیاتی، به صرفه بودن هزینه های زندگی در مقایسه با کشورهای اروپا و امریکایی، سطح بالای خدمات: اجتماعی، رفاهی، درمانی و آموزشی، رشد اقتصادی بالا، جمعیت جوان، نیروی کار تحصیل کرده، اجرای انواع برنامه توسعه شهری و کشوری و بسیاری موارد دیگر، از امتیازات زندگی و به تبع آن خرید ملک در ترکیه می باشند؛ از این رو، سالانه شاهد حضور سرمایه گذاران و مهاجرت اتباع خارجی بیشتری حتی از کشورهای اروپایی و امریکایی به ترکیه برای کار، زندگی، تحصیل، سرمایه گذاری، گذراندن تعطیلات و درمان، می باشیم.

سرمایه‌گذاری در مسکن و املاک + بهترین مناطق سرمایه‌گذاری

طی 10 سال گذشته رشد قیمت مسکن در تهران سالیانه حدود 30 درصد بوده است. همچنین رشد حقیقی مسکن نسبت به تورم در طول این سال‌ها به طور متوسط حدود 10 درصد بیشتر است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاری در مسکن می‌تواند به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری مطرح گردد که توانایی پوشش تورم را دارد. ما در آکادمی دانایان قصد داریم در این نوشتار با نگاهی کلی به بازار مسکن طی 10 سال گذشته داشته برخی از ابعاد سرمایه‌گذاری در این بخش را بررسی کنیم.

سرمایه‌گذاری در مسکن در 10 سال اخیر

نمودار 1: مقدار متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران

نمودار بالا میزان متوسط قیمت فروش هر واحد مترمربع زیربنای مسکونی را در شهر تهران برای دهه 90 نشان می‌دهد. برآیند قیمت‌ها صعودی بوده و در سال‌های پایانی دوره، شدت بیشتری پیدا کرده است. بیشترین نرخ تغییر نرخ سالانه در سال 1399 و برابر 86% افزایش نسبت به سال قبل بوده وکمترین نرخ تغییر نیز برابر 4% بوده که در سال 1395 تجربه شده است. همچنین بر اساس اطلاعات نمودار 3، میزان بازدهی حقیقی بازار مسکن (برابر اختلاف نسبت تغییر سالانه قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران و مقدار تورم مصرف‌کننده بر اساس قیمت‌های سال 1390) در سال‌های پایانی دهه 90، رشد قابل توجهی را داشته است.

نوسان نسبت‌های تغییر سالانه و بازدهی حقیقی بازار مسکن 0 در مقایسه با تورم مصرف‌کننده) نشان‌دهنده دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن می‌باشد. عوامل بسیاری بر نرخ بازدهی مسکن، جهت و شدت آن اثرگذار است که از این موارد می‌توان به عوامل سمت تقاضا از جمله تقاضا مصرفی مثل جمعیت و میزان توزیع زیر‌ساخت‌های عمومی و رفاهی و تقاضا سرمایه‌گذاری متاثر از وضعیت پولی و مالی کشور، شرایط اقتصاد کلان و بازارهای سرمایه‌گذاری و از عوامل سمت عرضه می‌توان به سیاست‌های محرک دولت و وضعیت تسهیلات بانکی اشاره کرد.

نمودار 2: نسبت تغییر سالانه متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نمودار 3: اختلاف تغییر سالانه قیمت فروش یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از تورم مصرف‌کننده (قیمت‌های سال 1390)

روش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن

در گذشته به دلیل محدودیت بازار‌های سرمایه‌گذاری و نبود ابزارهای مناسب، سرمایه‌گذاران از شیوه‌های سنتی معامله و خرید و فروش استفاده می‌کردند. در شیوه‌ سنتی، موفقیت سرمایه‌گذاری به تجربه و سطح اطلاعات سرمایه‌گذار از خصوصیات محیط جغرافیایی مثل متقاضیان آتی و دوره‌های رونق و رکود آن وابسته است. همچنین میزان حداقل سرمایه به منظور سرمایه‌گذاری نیز نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. بازسازی املاک قدیمی و خرید خانه‌های کلنگی به‌منظور ساخت مجدد نیز از انواع روش‌های سرمایه‌گذاری رایج در مسکن به شمار می‌رود.

امروزه به لطف توسعه بازارها و ابزارهای مالی جدید، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام گیرد. سرمایه‌گذاری‌های مشترک بین اشخاص خصوصی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری فعال در بازارهای مالی مثل صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات از ابزارهای سرمایه‌گذاری جدید در این حوزه هستند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری به واسطه بهره‌گیری از مدیریت حرفه‌ای سرمایه و پروژه‌ها، تجمیع سرمایه‌های خرد و توزیع ریسک‌، امکان کسب بازده از بازار مسکن را به حداقل رساندن ریسک‌های قابل کنترل مهیا کرده است.

با مفهوم ریسک در سرمایه‌گذاری بیشتر آشنا شوید.

اصول سرمایه‌گذاری در مسکن؛ در سرمایه‌گذاری در مسکن به چه مواردی باید پرداخته شود؟

مشابه هر بازار سرمایه‌گذاری، شروع سرمایه‌گذاری در مسکن مستلزم شاخت اصول بازار و اطلاع از ساختار‌های آن می‌باشد. آشنایی با خصوصیات نهادی و جغرافیایی هر منطقه می‌تواند باعث افزایش دقت و سرعت تصمیم‌گیری در موضوع سرمایه‌گذاری گردد. در ادامه برخی از اصول سرمایه‌گذاری در مسکن معرفی شده‌است.

• عرضه و تقاضای مسکن:
• در بررسی یک موقعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به بررسی عرضه و تقاضای آن منطقه توجه ویژه‌ای داشته باشید. آنچه که سود شما را از سرمایه‌گذاری تعیین می‌کند قیمت فروش شما پس از دوره‌ی مورد نظر سرمایه‌گذاری است. برای مثال اگر در تهران قصد سرمایه‌گذاری در مسکن را دارید، خرید خانه‌های کوچک نوساز احتمالاً از تقاضای بسیار خوبی برخوردار است، چراکه با افزایش قیمت‌های مسکن، عموم مردم به خرید و اجاره‌ی چنین خانه‌هایی تمایل و توانایی مالی بیشتری نسبت به خانه‌های بزرگ‌تر و یا فرسوده خواهند داشت.
• نقدشوندگی مسکن:
• نقدشوندگی دارایی‌های سرمایه‌ای مسئله مهمی است. در صورتی که دارایی از نقدشوندگی مناسبی برخوردار نباشد به دلیل قفل شدن سرمایه در دارایی مذکور، هزینه فرصت سرمایه‌گذاری های آتی افزایش پیدا می‌کند. در حال حاضر واحد ساختمانی که خریداری می‌کنید نوسازتر و کوچک‌تر باشد قابلیت نقدشوندگی بسیار بالاتری نسبت به سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری خواهد داشت. توجه داشته باشید که سرمایه‌گذاری در مناطق اطراف تهران نقدشوندگی کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری در مسکن تهران را خواهند داشت.
• خرید به قیمت:
• مهم‌ترین اصلی که در سرمایه‌گذاری در مسکن، ورود در قیمت مناسب (به قیمت ارزش ذاتی و یا کمتر از ارزش ذاتی) به فرصت سرمایه‌گذاری است. ارزش واحد‌های ساختمانی به موقعیت جغرافیایی و بافت منطقه، مسیر‌های دسترسی و ترفیکی، فاصله از خدمات عمومی و حمل‌ونقل شهری، وضعیت زیرساخت‌های منطقه، مساحت و عمر بنا وابسته است.

در رابطه با ارزش‌گذاری بیشتر بخوانید.

مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن

بر طبق هرم نیاز‌های مازلو اولین از نیازهای اساسی و بنیادی افراد نیاز‌های زیستی و امنیت می‌باشد. مسکن به عنوان یکی از اعوامل امنیت مطرح بوده و عموماً تقاضای مشخص و همیشگی برای آن وجود دارد؛ بنابراین قابلیت استفاده از آن برای خانوار و به‌وجودآمدن امنیت و ثبات بیشتر، می‌تواند یکی از مزایای سرمایه‌گذاری در این بازار تلقی شود. از دیگر ویژگی‌های مثبت بازار مسکن محافظت از ارزش سرمایه در مقابل تورم است.

در طول دو قرن گذشته در کشورهای اروپایی و به‌طورکلی در شهر‌های بزرگ دنیا سهم مسکن نسبت به سایر دارایی‌های مردم مقدار قابل‌توجهی بوده و این روند در حال افزایش است. ریسک پایین سرمایه‌گذاری در این بخش از دیگر مزایای این بازار است. ازآنجایی‌که مسکن می‌تواند منبع خوبی برای ایجاد اعتبار مالی و اجتماعی تلقی شود، امکان وثیقه‌گذاری و دریافت وام را به وجود می‌آورد و به‌این‌ترتیب با ایجاد یک اهرم مالی قادر است که میزان بازدهی را افزایش دهد.

نمودار 4: هرم نیازهای مازلو

معایب سرمایه‌گذاری در مسکن

باتوجه‌به وضعیت بازار مسکن و مخصوصاً در سال‌های گذشته، در اثر نبود ابزارهای مالی جدید یا عدم آشنایی جامعه با این ابزارها، ورود به این بازار نیازمند حجم قابل توجهی سرمایه بوده است. لذا برای افرادی که نقدینگی کمی در اختیاردارند سرمایه‌گذاری در مسکن امکان‌پذیر نبوده و این عامل می‌تواند یکی از معایب این بازار باشد.

میزان نقدشوندگی یکی از عوامل مهم هنگام سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف است، سابقه بازار مسکن در دوره‌های رکود حکایت از نقدشوندگی کم این بازار داد. بنابراین بازار مسکن برای یک سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت مناسب به نظر نمی‌رسد. همچنین در دوره‌هایی که بازار مسکن در حالت رکود قرار دارد ریسک‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بالا می‌رود. البته باید در نظر داشت که میزان نقدشوندگی مسکن در مکان‌های مختلف متفاوت است. در حالت کلی نقدشوندگی در شهرهای بزرگ نسبت به شهرستان‌ها بیشتر است هرچند که در شهر‌های بزرگ نیز ممکن است نقد شدن مسکن مدت‌ها به طول انجامد. از معایب دیگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌توان به وجود ریسک‌های حقوقی که می‌تواند منجر به مجموعه‌ای از مشکلات معاملاتی و یا بهره‌برداری شود اشاره کرد.

صندوق املاک و مستغلات و همچنین صندوق زمین و ساختمان فرصتی برای سرمایه‌گذاری افرادی است که پول کافی برای خرید یک آپارتمان کامل یا زمین را ندارند و قصد دارند بخشی از آن را خریداری کنند.

بازدهی سرمایه‌گذاری در هریک از اشکال املاک و مستغلات

سؤالی که هنگام سرمایه‌گذاری در این بازار مطرح می‌شود، بدین صورت است که بین زمین، مسکن و واحد تجاری، کدام‌یک سودآورتر بوده و با ریسک کمتر بازدهی بیشتری را ایجاد می‌کند؟ معمولاً رشد قیمت زمین بیش از مسکن است (نمودار 5) و طی سال‌های گذشته این تفاوت به بیش از 5 درصد رسید. بااین‌حال، سرمایه‌گذاری در واحد‌های ساخته‌شده از عایدی درآمد اجاره‌ای و بهره‌برداری برخوردار است که در سرمایه‌گذاری در زمین چنین عایدی‌ای وجود ندارد.

واحدهای تجاری تابع چرخه‌های تجاری و شرایط اقتصادی هستند و این امکان وجود دارد که در مقاطعی از زمان دچار وضعیت‌های نامطلوب (نقدشوندگی پایین و یا عدم فرصت بهره‌برداری) گردند. واحدهای مسکونی به دلیل نیاز اساسی انسان‌ها به مسکن همواره مشتریان دائمی خود را دارد و از این نظر دارای مزیت نسبت به واحدهای تجاری است. بنابراین واحدهای تجاری ریسک بیشتری نسبت به واحدهای اداری دارند و ریسک واحدهای اداری بیشتر از واحدهای مسکونی است. باید توجه کرد که بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری امکان انجام برخی فعالیت‌های تجاری یا اداری (دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی) در واحد مسکونی بلاء مانع می‌باشد. از این رو نوعی هم‌گرایی بین کاربری مسکونی و اداری وجود دارد.

نمودار 5: تغییرات سالانه شاخص قیمت زمین در تهران و متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران (هم‌مقیاس نسبت به سال 1390)

هرچند که واحدهای تجاری ریسک بالاتری دارند، بااین‌حال به‌ازای هر خانوار در شهر تهران یک واحد تجاری وجود دارد. در این بازار با وجود افزایش عرضه به دلیل مشکلات اقتصادی و رکود، میزان تقاضا نتوانسته متناسب باعرضه رشد کند. لازم به ذکر است که در حالتی که سالانه بخش مسکونی حدود 5درصد بازدهی داشته باشد، واحد اداری حدود 6 درصد و واحدهای تجاری حدود 7 تا8درصد رشد خواهند داشت. در پروژه‌های ساخت‌وساز باتوجه‌به اینکه سرمایه‌گذار ریسک بالایی را متحمل می‌شود، طبیعتاً انتظار بازدهی بیشتری نیز دارد. معمولاً پروژه‌های ساخت‌وساز نسبت به نگهداری مسکن سالانه حدود 10 تا 20 درصد بازدهی بالاتری دارند.

اگر به سرمایه‌گذاری پریسک و با امکان کسب بازدهی بالا تمایل دارید، سری هم به مقاله‌ی مربوط به صندوق جسورانه بزنید.

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نوسانات فصلی

با نگاهی دوباره به نمودار نرخ بازدهی مسکن در 10 سال اخیر، دوره رکوردی در بازه سال‌های 1391 تا 1395 و از سال 1395 تا 1399 نیز یک دوره رونق مشاهده می‌گردد. بر خلاف بازارهای دیگر، نوسانات فصلی در بازار خرید و فروش مسکن تأثیر زیادی نداشته و تعیین‌کننده نیست. آنچه که در بازار مسکن تعیین‌کننده است چرخه‌های بازار مسکن است؛ این چرخه‌ها تحت تاثیر دوره‌های رونق و رکود اقتصاد تشکیل می‌شوند. باتوجه‌به اینکه ماهیت سرمایه‌گذار در بازار مسکن بلندمدت بوده، تشخیص دوره‌های رونق و رکود نقش به‌سزایی در بازده سرمایه‌گذاری دارد. لازم به ذکر است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در ابتدای دوره‌ی رونق و انتهای دوره‌ی رکود، ریسک عدم نقدشوندگی کمتر و بازدهی بالاتر دارد.

بهترین مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری در مسکن

در جدول قیمت هر مترمربع مسکن در منطق مختلف تهران برای سال‌های 1400، 1395 و 1390 ذکر شده‌است.

جدول 1: قیمت فروش یک مترمربع زیربنا در مناطق مختلف تهران منبع: مرکز آمار- بخش ساختمان و مسکن

در شهر تهران، رشد قیمت‌ها در مناطقی که دارای پتانسیل بهتری برای رشد و زیرساخت‌های بهتری برای زندگی داشته‌اند، بیشتر بوده و به طور مشخص مناطق 1،2،3،4،6 بالاترین رشد را در تهران داشته‌اند. همچنین 22 نیز رشد قابل‌توجهی داشته‌است. به بیان کلی بافت‌های قدیمی‌تر و فرسوده که امکان نوسازی در آنها کمتر از سایر مناطق است رشد قیمت کمتری را تجربه می‌کنند. بنابراین سرمایه‌گذاری در بافت‌های جدید که امکان رشد و توسعه ی زیرساخت‌ها در آنها بالاتر است و همچنین از گذشته دارای زیرساخت‌های قوی‌تری نسبت به سایر مناطق هستند، بازدهی نسبتاً بالاتری دارند.

در طول سالیان گذشته مناطق شمال و شمال غرب تهران به طور عمومی رشد قیمت بیشتری را تجربه کرده‌اند. در افق بلندمدت تفاوت قابل‌توجهی بین مناطق مختلف تهران دیده نمی‌شود و به نظر می‌رسد که در تمام نقاط شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم. تابستان 1400 قیمت منازل مسکونی به بالاترین قیمت در 1400 سال اخیر رسید که ناشی از تورم حدوداً 40 درصدی است.

نمودار 6: نسبت رشد متوسط قیمت معاملات منطاق مختلف تهران در بازه 1390 تا 1395 و 1395 تا 1400

بازدهی سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی بر اساس متراژ آنها

در مناطق گران ‌قیمت شهر تهران، عموماً علاقه‌ی سازندگان به واحدهای بزرگ‌تر بیشتر است؛ به اعتقاد این گروه، واحدهای بزرگ‌تر رشد بیشتری خواهند داشت. بااین‌حال، تصور عده‌ای دیگر بر این است که به دلیل شرایط اقتصادی و درآمد، تقاضا برای واحدهای کوچک بیشتر است. لذا واحدهای کوچک رشد بیشتری را خواهند داشت. واقعیت آن است نمی‌توان تفاوت معناداری بین رشد قیمت واحدها و متراژ آنها پیش‌بینی کرد. شرایط یک واحد از نظر سال ساخت و منطقه‌ی آن و سایر عوامل تأثیر بیشتری بر قیمت‌ها نسبت به متراژ دارد.

درباره‌ی اصول سرمایه‌گذاری اینجا بخوانید.

جمع‌بندی آکادمی دانایان

برای سرمایه‌گذاری و کسب سود راه‌های مختلفی وجود دارد. ما به طور مختصر ابعاد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن (به ویژه بازار تهران) را مورد بررسی قراردادیم. به دلیل شرایط و مزایا و معایت خاص هر بازار نمی‌توان به این سؤال که سرمایه‌گذاری در کدام بازار سودآورتر است، پاسخ مشخصی داد. به نظر می‌رسد تشکیل سبدی از انواع دارایی‌ها و سرمایه‌گذاری در انواع بازارها نسبت به سرمایه‌گذاری در یک بازار، روش سودآورتری باشد.

چگونه وارد بازار سرمایه گذاری املاک شویم

صنعت املاک و مستغلات یک زمینه سرمایه گذاری است که سال به سال به رشد و پیشرفت خود ادامه می دهد. ممکن است برای افرادی که برای اولین بار وارد این بخش می شوند، روند دشواری باشد. اگر به روشی برنامه ریزی شده برای جلوگیری از همه عوارض احتمالی پیش بروید، هم سرمایه و هم املاک شما در آینده محافظت می شوند. اگرچه سرمایه گذاری و املاک ممکن است در یک مسیر ظاهر شوند، اما بخشی از یک سیستم بزرگتر هستند. در صنعت املاک و مستغلات، عواملی مانند ارزش، موقعیت و کاربرد ملک بسیار مهم هستند.

در مورد نوع املاک و مستغلات برای سرمایه گذاری تصمیم بگیرید

بخش املاک و مستغلات را می توان به عنوان منطقه ای توصیف کرد که تمام خانه ها را پوشش می دهد. در معنای وسیع تر، به معنای مکانی است که سرپناه ارائه می دهد. به همین دلیل املاک را می توان به سه نوع تقسیم کرد. به دو بخش مسکونی، تجاری و زمینی تقسیم می شود. در حالی که گروه های ساختمانی مانند ویلا، آپارتمان و مسکونی در دسته مسکونی قرار می گیرند، گروه های ساختمانی مانند انواع مغازه ها، ادارات و کارخانه ها در دسته تجاری قرار می گیرند. زمین، مزرعه، باغ تاکستان و غیره در دسته زمین قرار می گیرند. تصمیم گیری در مورد نوع ملکی که مناسب شماست و می خواهید بخرید اولین قدم برای ورود به عرصه سرمایه گذاری است. زیرا مهم این است که برای پیشبرد برنامه مصمم باشیم.

محله را تعیین کنید

مکانی که انتخاب می کنید در ارزش گذاری ملک شما بسیار مهم است. انتخاب املاک و مستغلات با محیطی با کیفیت، گردشگری محور یا در یک مکان مرکزی به معنای تضمین آینده است. سرمایه‌گذاری‌های منطقه‌بندی در منطقه یا سرمایه‌گذاری‌هایی که دولت در پنج سال آینده در منطقه انجام خواهد داد، بر وضعیت و ارزش سرمایه‌گذاری املاک شما تأثیر می‌گذارد و تحقیق در مورد آنها برای شما آسان‌تر خواهد بود. اگر می خواهید املاک و مستغلات در منطقه گردشگری به دست آورید، باید در مورد لایه های ارزش کلی تحقیق کنید.

دریافت خدمات مشاوره

برای کسانی که برای اولین بار املاک و مستغلات خریداری می کنند ضروری است که به مشاوران سرمایه گذاری ذیصلاح خود مراجعه کنند. تماس با شخصی که هم از نظر ارزش سرمایه گذاری شما و هم از لحاظ ارائه اسناد و مدارک اطلاعات کافی دارد این روند را آسان می کند. ما به عنوان ترم گلوبال در زمینه درخواست املاک و مشاوره سرمایه گذاری با شما هستیم.

آموزش سرمایه گذاری در مسکن | هر آنچه باید بدانید!

سرمایه گذاری در مسکن یکی از امن‌ترین نوع سرمایه‌گذاری در کشورهای مختلف است. در کشور ما نیز این امر کاملاً صادق است و افراد زیادی برای نگه‌داری دارایی‌های خود در یک ورود به بازار املاک محیط امن، به سرمایه‌ گذاری در مسکن و املاک روی می‌آورند. با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی به‌صورت خودسر دست به سرمایه‌ گذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. پس اگر می‌خواهید با زوایای مختلف این نوع از سرمایه‌ گذاری آشنا شوید، با ما همراه باشید.

اهمیت سرمایه گذاری در مسکن

اگرچه گروهی از افراد تنها به نیت تأمین مسکن و سکونت در آن اقدام به خرید خانه می‌کنند، اما گروهی اعظم از افراد جامعه با خرید ملک به فکر سرمایه‌گذاری هستند. سرمایه‌ گذاری به این معنی است که در حال حاضر چیزی را به امید دریافت سود از آن در آینده خریداری کنیم (آن چیز می‌تواند مسکن، ارز، کالا یا … باشد). با توجه به اینکه خرید ملک با امکان رشد بالا، با مقدار سرمایه و نقدینگی شما ارتباط مستقیمی دارد، پس افرادی که سرمایه‌های قابل توجهی در دست دارند، می‌توانند بهترین ملک‌های موجود را خریداری کرده و پس از مدتی (از چند ماه تا چند سال) سودهای کلانی از آن کسب کنند.

اگر بخواهیم شاخص قیمت مسکن را در چندین سال گذشته را بررسی کنیم، می‌توانیم به این نتیجه برسیم که بازار ملک و مسکن همیشه با رشد همراه بوده است و گاهی این رشد با سرعت بالایی رخ داده (مانند رشدی که در سال ۱۳۹۷ در املاک اتفاق افتاد). بنابراین سرمایه گذاری در مسکن جزو امن‌ترین و بهترین سرمایه گذاری‌هاست و از این حیث اهمیت فراوانی دارد. یک سرمایه گذار موفق باید بتواند روی بازارهای مختلف شامل طلا، مسکن، فارکس، بازار بورس تهران و کریپتو کارنسی سرمایه گذاری کند. به این معنی که شخص باید مهارت لازم را داشته باشد که اگر به فرض در بازه‌ای از زمان کریپتو کارنسی وارد رکود شد سرمایه خود را به بازار فارکس منتقل کند، اگر در بازار فارکس نتوانست تمام وقت حضور داشته باشد پول خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری کند؛ یعنی سرمایه خود را در میان بازارهای مختلف به گردش درآورد تا بتواند بهترین بازدهی را داشته باشد. در ادامه ویدیو و مقاله با ما همراه باشید تا نکات مهم در زمینه سرمایه گذاری مسکن را با شما به اشتراک بگذاریم.

دسته بندی افراد مختلفی که در بازار مسکن سرمایه گذاری می‌کنند

یک دسته از افراد نهایتا ۳۰۰ میلیون سرمایه دارند، دسته دوم کسانی هستند که بین ۳۰۰ میلیون تا ۶ میلیارد سرمایه دارند و دسته سوم شامل کسانی است که بین ۵ تا ۲۰ میلیارد سرمایه دارند. در ادامه با توجه به تجربیات به شما راهکارهای عملی ارئه می‌دهیم که حتی با صفر ریال سرمایه، بتوانید به یک سرمایه گذار موفق در حوزه سرمایه ‌گذاری در ملک تبدیل شوید.

• کسانی که بین ۰ تا ۳۰۰ میلیون سرمایه دارند: این افراد عموما کارمند یا دانشجو هستند، خیلی ریسک پذیر نیستند زیرا پول خود را به سختی به دست آورده‌اند. این افراد علنا نمی‌توانند کاری در حوزه مسکن انجام دهند. در آینده راهکارهایی ارائه می‌دهیم که این افراد بتوانند به یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای در حوزه مسکن تبدیل شوند.
• کسانی که بین ۳۰۰ میلیون تا ۶ میلیارد سرمایه دارند: این افراد عموما پزشک، مهندس، مدیر کسب و کار و…هستند، چنین افرادی خویش فرما هستند یعنی سرمایه آن‌ها حاصل کسب و کار خودشان است و این افراد منزل شخصی خودشان را دارند. این افراد می‌توانند خرید و فروش‌های کوچکی در حوزه ملک داشته باشند.
• کسانی که بین ۵ تا ۲۰ میلیارد سرمایه دارند: برخلاف تصور شما کار این افراد حتی از دسته اول هم سخت‌تر است. چون بسیار دشوار است که کسی با ۱۰ میلیارد سرمایه بتواند سرمایه خود را چند برابر کند.

۴ روش برای سرمایه گذاری در مسکن

کسی که می‌خواهد سرمایه خود را وارد بازار املاک کند، گزینه‌های زیادی پیش رو دارد که برخی از این گزینه‌ها به قرار زیر هستند:

1. خرید ملک کلنگی
   معمولاً افراد ملک‌های کلنگی را خریداری می‌کنند تا آن را کوبیده و از اول بسازند. اشخاص با این کار می‌توانند بافت فرسوده را به بافت محکم و جدیدی تبدیل کرده و چند برابر از آن سود کنند.
2. خرید مستغلات
   خرد مستغلات می‌تواند مزایای زیادی برای سرمایه‌گذار در پی داشته باشد. برای مثال فرد می‌تواند با رشد ملک، آن را با قیمت بالاتری به فروش برساند یا با فروش و اجاره هر واحد به صورت جداگانه، سود خوبی کسب کند.
3. ساخت و ساز
   ساخت و ساز از جمله بهترین و رایج‌ترین روش‌های سرمایه‌ گذاری در مسکن است. افراد با خرید زمین و ساخت خانه، از این نوع سرمایه گذاری بهره می‌برند. با توجه به اینکه همه افراد جامعه به مسکن نیاز دارند، نرخ تقاضا برای مسکن روز به روز افزایش پیدا می‌کند و کسی که در زمینه ساخت‌وساز فعالیت دارد، می‌تواند با رفع این نیاز جامعه، به سود موردنظر خود دست یابد.
4. خرید و فروش ملک
   گروهی از سرمایه گذاران با بررسی زمان رکورد قیمت‌ها اقدام به خرید ملک و مسکن می‌کنند و با رونق گرفتن بازار آن را می‌فروشند؛ ایشان با این کار از رکورد و رشد قیمت‌ها منفعت کسب می‌کنند. خرید و فروش ملک هم از دیگر گزینه‌های رایج برای سرمایه گذاری در جامعه ما است.


اگر شما می‌خواهید سرمایه‌ خود را وارد بازار ملک و مسکن کنید، باید روش سرمایه‌ گذاری خود را انتخاب کنید. چراکه فعالیت در هر یک از شاخه‌هایی که عنوان کردیم، به آگاهی خاصی نیاز دارد. مثلاً وقتی شما بخواهید در بخش ساخت‌وساز فعالیت کنید، باید با عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن مانند مصالح و آیین‌نامه‌های ساخت مسکن آشنا باشید. این در حالی است که خرید و فروش ملک تنها با بررسی قیمت‌ها، محله‌ها و فروشنده‌ها ممکن خواهد بود. علاوه بر راه‌های فوق شما می‌توانید بورس مسکن را نیز برای سرمایه گذاری انتخاب کنید. سرمایه گذاری جمعی در مسکن نیز می‌تواند جزو گزینه‌های انتخابی شما باشد. مراکز بسیاری هستند که می‌توانند در زمینه یک سرمایه‌گذاری صحیح در بخش املاک به شما کمک کنند؛ کارشناسان دلفین‌وِست برای این منظور راهنمای شما خواهند بود.

مقایسه بازار مسکن و سایر بازارها

با توجه به اینکه تمام اتفاقات و تصمیمات سیاسی و داخلی بر افزایش یا کاهش نرخ ارز، طلا یا کالا تأثیر مستقیم دارند، سرمایه‌گذاری در هرکدام از این بخش‌ها با ریسک بالایی همراه است. این در حالی است که بازار مسکن به نسبت دیگر بازارهای موازی، تاثیر نسبتاً کمتری از این عوامل می‌پذیرد. همانطور که قبلاً هم عنوان کردیم، هر روز بر تقاضای مسکن از طرف قشر جوان کشور افزوده می‌شود و همین باعث می‌شود تا مسکن همیشه در یک روند صعودی قرار داشته باشد. این مقدار تقاضا در بازارهای دیگر وجود ندارد، اگر هم وجود داشته باشد، دوره‌ای و موقتی است.

البته برای مقایسه بازارهای مالی باید فاکتورهای زیادی را بررسی کرد. مثلاً مقدار بازدهی، مدت زمان سرمایه‌‌گذاری، مقدار سرمایه اولیه و … در انتخاب روش سرمایه‌گذاری تاثیر بسزایی دارند. بنابراین بهتر است علی‌رغم بررسی مقدار ریسک‌پذیری، دیگر عوامل را نیز بررسی کنید تا در نهایت بتوانید سرمایه‌گذاری خوبی انجام دهید.

مزایای سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه‌گذاری در واحد مسکن مزایای فراوانی برای سرمایه‌گذاران دارد که قبلاً ضمن ارائه مطالب بخشی از آن‌ها را عنوان کردیم. اما اگر بخواهیم به صورت کاملتر مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن را بررسی کنیم، این مزایا شامل موارد زیر خواهند بود:

• عدم تاثیر ریسک در بازار مسکن
  انواع ریسک‌های سیستماتیک و غیرسیستماتیک ناشی از کشمکش کشورها، فعالیت‌های اقتصادی و …بر بازار طلا، سکه، خودرو، ارز و کالا تاثیر دارند، اما هیچکدام از این ریسک‌ها در روند صعودی یا نزولی بودن بازار مسکن نقش خاصی ندارند. ریسک پایین، اولین مزیت سرمایه گذاری در مسکن به حساب می‌آید.
• تنوع بالا در روش‌های کسب سود
  همانطور که قبلاً عنوان کردیم، افراد می‌توانند با روش‌های متفاوتی وارد بازار ملک و مسکن شوند. همین تنوع بالا جذابیت بازار املاک را بر دیگر بازارها برتری می‌دهد.
• خدمت‌رسانی به جامعه
  ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند (هر کاری که خدمت به جامعه را در پی داشته باشد، هم از نظر اخلاقی و هم از نظر شرعی و قانونی، کار مقدس و ارزشمندی به حساب می‌آید).
• عدم امکان به سرقت رفتن دارایی
  کسی نمی‌تواند سند ملکی که به نام شماست را به سرقت ببرد. به همین دلیل این مورد نیز یکی دیگر از مزیت‌های سرمایه گذاری در مسکن و سایر املاک است.

معایب سرمایه‌گذاری در مسکن

هر سرمایه‌گذاری علی‌رغم داشتن مزیت، معایبی نیز دارد. اگر بخواهیم معایب بازار مسکن را نیز مورد بررسی قرار دهیم، معایب زیر به این بازار وارد است:

• نقدشوندگی پایین
  بازار ملک در کنار بازار طلا کم‌ترین مقدار نقدشوندگی را در بین بازارهای مالی دارند. اگر کسی بخواهد ملک خریداری شده خود را به فروش برساند و سرمایه خود را نقد کند، این روند ممکن است ماه‌ها و حتی گاهاً سال‌ها به طول بینجامد. بنابراین اگر کسی بخواهد سرمایه‌ خود را در اسرع وقت نقد کند، بازار املاک برای وی مناسب نیست. چنین شخصی می‌تواند سرمایه خود را وارد بورس مسکن کند تا هم در حوزه املاک فعالیت داشته باشد و با مشکل نقدشوندگی روبه‌رو نشود.
• نیاز به سرمایه زیاد
  با پول کم نمی‌توان ملک خرید، بنابراین برای خرید هر ملک کوچک یا بزرگی به مبلغ قابل توجهی نیاز است. همین محدویدت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام بورسی، طلای آب شده یا کالاهای خاص اختصاص دهند.
• طولانی‌بودن زمان سرمایه‌گذاری
  اگرچه بازار مسکن کلاً از ۴۰ سال گذشته به این طرف روند صعودی را تجربه کرده، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد می‌شود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول می‌انجامد. به همین خاطر کسی که بخواهد سرمایه خود را وارد مسکن و سایر املاک کند، باید دید بلندمدتی نسبت به سرمایه‌گذاری خود داشته باشد. افرادی که خواهان سودهای کوتاه‌مدت هستند، بازار مسکن برای ایشان مناسب نخواهد بود.
• نیاز به تحقیق و بررسی زیاد
  کسی که می‌خواهد ملک مناسبی خریداری کند، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب آن تحقیق کند تا بتواند سرمایه‌گذاری درستی انجام دهد؛ این در حالی است که سایر بازارهای مالی به این مقدار بررسی و تحقیقات نیاز ندارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس و فارکس، افراد تنها با تحلیل‌های تکنیکال (بدون اینکه از روی صندلی خود بلند شوند) سرمایه‌گذاری می‌کنند.

هر نوع سرمایه گذاری ریسک‌هایی دارد حال که با مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن آشنا شدید می‌توانید با یک تصمیم جدی وارد این بازار شوید.

در چه شرایطی بهتر است سرمایه‌‌ گذاری در مسکن را انتخاب کنیم؟

ممکن است افراد با آگاهی از تمام مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن، همچنان برای ورود یا عدم ورود سرمایه خود به این بازار مردد باشند. به همین خاطر علاوه بر مزایا و معایب این نوع از سرمایه‌گذاری، یک عامل انسانی و ماورائی را نیز بررسی می‌کنیم تا در مورد سرمایه‌گذاری خود به یقین برسیم. وقتی انسان صاحب ملکی می‌شود، اعتمادبه‌نفس وی بالاتر می‌رود و در یک انرژی مثبت قرار می‌گیرد. مالکیت باعث می‌شود انسان بیشتر از هر زمان دیگری به استقلال مالی نزدیک شود. اما تا زمانیکه به پول و سرمایه خود نیاز جدی داشته باشید، جایز نیست که آن را به بازار با سوددهی بلندمدت مسکن بسپارید. تمام توصیه‌های سرمایه‌گذاری برای این بازار، حاکی از آن است که فقط سرمایه‌های راکدی که نیاز چندانی به آن ندارید را وارد بازار ملک و مسکن کنید. در غیر اینصورت روش دیگری را ورود به بازار املاک برای سرمایه‌گذاری خویش در نظر بگیرید.

بهترین روش سرمایه‌ گذاری در مسکن چیست؟

نمی‌توان بهترین روش سرمایه ‌گذاری در مسکن را برای تمام افراد به یک صورت نظر گرفت. افراد در اجرای روش‌های مختلف به شیوه‌های متفاوتی عمل می‌کنند؛ مثلاً ممکن است شخصی توانایی خرید و فروش بالایی داشته باشد، اما در ساخت‌وساز ضعیف عمل کند. گاهی هم ممکن است فردی بتواند در کمترین زمان ممکن از یک ملک فرسوده، ساختمان بی‌نظیری بسازد، اما در فروش آن موفق نباشد. تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای ورود سرمایه به مسکن در نظر گرفته شود. افرادی که نمی‌دانند در کدام یک از این بخش‌ها بهتر عمل می‌کنند، می‌توانند از متخصصین بخش سرمایه‌گذاری مشورت بگیرند. متخصصان سرمایه ‌گذاری در مسکن دلفین‌وِست، بسته به مقدار سرمایه و توانایی شما، بهترین پیشنهادهای ممکن را به افراد ارائه می‌کنند.

➕ ادامه مطلب

• بهترین روش سرمایه‌ گذاری در مسکن چیست؟

تفاوت‌های فردی اجازه نمی‌دهد تا یک روش جامع برای ورود سرمایه به مسکن در نظر گرفته شود. افرادی که نمی‌دانند در کدام یک از این بخش‌ها بهتر عمل می‌کنند، می‌توانند از متخصصین بخش سرمایه‌گذاری مشورت بگیرند.

• در چه شرایطی بهتر است سرمایه‌‌ گذاری در مسکن را انتخاب کنیم؟

تمام توصیه‌های سرمایه‌گذاری برای این بازار، حاکی از آن است که فقط سرمایه‌های راکدی که نیاز چندانی به آن ندارید را وارد بازار ملک و مسکن کنید.

• روش‌های سرمایه گذاری در مسکن چیست؟

1. خرید ملک کلنگی
2. خرید مستغلات
3. ساخت و ساز
4. خرید و فروش ملک

برای یادگیری “سرمایه گذاری در مسکن” مسیر زیر را به شما پیشنهاد می‌کنیم:

بلوک به بلوک: فناوری بلاکچین در حال تغییر بازار املاک و مستغلات

املاک بزرگترین فروشگاه ثروت در جهان است و اگر دنیای ارزهای دیجیتال و بلاک چین به دنبال راهی سریع برای پذیرش انبوه باشد، می‌تواند بدتر از شراکت با صنعت املاک و مستغلات باشد.

ارزش تخمینی کل املاک و مستغلات جهان 326.5 تریلیون دلار است. در مقایسه ارزش بازار بخش کریپتو در اواسط جولای حدود 1 تریلیون دلار بود. علاوه بر این بازار املاک ( حداقل بخش املاک تجاری آن) با موانع ورود پرهزینه و اطلاعات نامتقارن که به نفع خودی هاست مشخص می‌شود. هزینه های آن بالا کاغذبازی های طاقت فرسا و اسناد گاهی معیوب جعلی یا مفقود است. جابجایی برخی املاک ممکن است سالها طول بکشد. در مجموع تعجب آور نیست که بسیاری بر این باورند که این بازار برای ایجاد اختلال به ویژه از طریق توکن سازی با بلاک چین آماده است.

مفهوم توکن کردن املاک و مستغلات کاملاً جدید نیست. به عنوان مثال در سال 2019 یک ویلای 6.5 میلیون یورویی در بولونی خارج از پاریس توکن شد. یک میلیون سهم در بلاک چین اتریوم برای فروش گذاشته شد و اولین ملک در فرانسه به عنوان تراکنش بلاک چین فروخته شد. یک فرد می‌توانست بخشی از ویلای مجلل را با قیمت 6.5 یورو خریداری کند.

لامونت بلک، دانشیار دپارتمان امور مالی و املاک و مستغلات دانشگاه دی پال، به مجله می‌گوید: «بلاک چین پتانسیل تغییر املاک و مستغلات را دارد. او توضیح می‌دهد که املاک و مستغلات همه چیز در مورد سوابق مالکیت و نحوه تامین مالی یک ملک است و «بلاک چین به عنوان یک سیستم اشتراکی ثبت سوابق برای این نوع برنامه ها مناسب است.»

بلک می‌افزاید: بسیاری از این اصول «از قبل در مورد املاک دیجیتال در متاورس اعمال می‌شوند»، در حالی که ایده های پشت وب3 ( که متاورس بخشی از آن است ) بسیار ریشه در مالکیت دارایی های دیجیتال، از جمله چیزهای اساسی مانند اطلاعات شخصی دارند.

دیوید ساویلز رئیس و یکی از بنیان‌گذاران پروچین کپیتال به مجله می‌گوید: «کارایی و اطمینان حاصل از توکن‌سازی غیرقابل انکار است.

بازاری که دنیای رمزارز را کوچک می کند

ارزش املاک و مستغلات جهان بیش از 300 برابر اندازه بخش کریپتو و بلاک چین است که اخیراً ارزش بازار آن به زیر 1 تریلیون دلار کاهش یافته است. این نابرابری از دید ناظران مخفی نمانده است.

مور گلوبال یک شبکه جهانی حسابداری و مشاوره در ماه آگوست نوشت: «اگر حتی تنها 0.5 درصد از کل 280 تریلیون دلار بازار ملک جهانی در پنج سال آینده توکن شود، به یک بازار 1.4 تریلیون دلاری تبدیل خواهد شد.

از طرف دیگر اگر کسی از تخمین ساویلز از بازار 327 تریلیون دلاری استفاده کند: اگر فقط 1٪ از بازار جهانی املاک و مستغلات توکن شود، ارزش بازار فعلی کل دنیای ارزهای دیجیتال را سه برابر خواهد کرد.

به گفته ساویلز، حدود چهار پنجم املاک و مستغلات جهان مسکونی است. املاک و مستغلات تجاری تنها حدود یک دهم کل را به خود اختصاص می دهند اما برخی می گویند که ممکن است نشانه گذاری در ابتدا در آن تاثیر بگذارد.

سینگ، کهنه کار تجارت املاک تجاری نیویورک در کنوانسیون ان اف تی .NYC توضیح داد که بازار املاک و مستغلات تجاری قدیمی «اصطکاک زیادی» دارد و با کمبود نقدینگی مواجه است. نوآوری‌هایی مانند ان اف تی ‌های مبتنی بر بلاک چین می‌توانند به ثبت سوابق کمک کنند زیرا بلاک چین شفاف است «و تقسیم‌بندی، املاک و مستغلات را روان‌تر می‌کند».

ناوونیل روی، مدیر عامل لند اورک مستقر در امارات متحده عربی به مجله می گوید: «ما معتقدیم که این بازار برای منابع جایگزین افزایش سرمایه از جمله توکنیزاسیون بازتر خواهد بود. شرکت او وام دادن به صنعت املاک و مستغلات را با فراهم کردن دسترسی به تامین مالی غیرمتمرکز با استفاده از عناوین زمین به شکل نماد غیرقابل تعویض به عنوان وثیقه تسهیل می‌کند.

شان اشتاین اسمیت استادیار بخش اقتصاد و تجارت در کالج لمان به مجله می‌گوید: «تشکیل سرمایه اغلب مانعی در سرمایه گذاری های املاک و مستغلات است و توکن سازی می تواند در را به روی مجموعه وسیع تری از سرمایه گذاران باز کند. برای نمادسازی و دوشاخه کردن مالکیت و حضانت دارایی فیزیکی املاک و مستغلات». همچنین می تواند معاملات ثانویه همتا به همتا را فعال کند تا «بازار دوم قوی نیز ایجاد شود.»

استین اسمیت می‌افزاید این واقعیت که تراکنش‌های رمزنگاری در زمان واقعی انجام می‌شوند مزایای بالقوه‌ای مانند «افزایش سرعت تأیید وام‌های مسکن و تکمیل تراکنش‌ها»نیز دارد.

موانع باقی می ماند

علیرغم پتانسیل بسیار زیاد فناوری بلاک چین تاکنون در حوزه حقوق مالکیت پیشرفت های نسبتا کمی داشته است. ویلای بولونی که در بالا ذکر شد بیشتر یک استثنا بود.

«بلاک چین یک فناوری است که نیاز به هماهنگی بین فعالان بازار دارد. بلک به مجله می گوید تا زمانی که این فناوری بیشتر مورد پذیرش قرار نگیرد، تأثیر آن محدود خواهد بود.

«یک مانع دیگر نقش دولت است. از آنجایی که عنوان املاک و مستغلات تا حد زیادی توسط دولت های محلی تنظیم می شود، ثبت مالکیت در یک بلاک چین نیز نیازمند پذیرش دولت است. شهرداری‌های آینده‌نگر و زیرک راهگشا خواهند بود.»

مکس دیلندورف شریک موسسه حقوقی دیلندورف و که از سال 2017 روی پروژه‌های توکن‌سازی املاک و مستغلات کار می‌کند، «وعده» یک بازار جهانی املاک و مستغلات توکن شده با تجارت بازار ثانویه مدتی طول کشیده است . او به مجله می گوید «زیرا نیاز به چندین مجوز داشت.». او می‌گوید که اوراق بهادار LLC راه را برای تبدیل شدن به یک عامل انتقال ثبت شده در کمیسیون بورس و اوراق بهادار ایالات متحده که بر روی بلاک چین حدود سه سال پیش فعالیت می‌کرد، هدایت کرد اما «شرکت‌ها سال‌ها و سال‌ها را صرف دریافت مجوز در ایالات متحده و همچنین آسیا و اروپا کرده‌اند»..

مانع دیگر این است که بسیاری از داده های مورد نیاز برای تکمیل یک تراکنش توکن شده املاک و مستغلات به صورت بومی در بلاک چین رخ نمی‌دهد. باید به صورت دستی وارد شود. برای مثال فابیان شر استاد دانشگاه بازل همانطور که در مصاحبه ای در ماه می 2022 بیان کرد می‌خواست چند صد فرانک سوئیس را در خانه ای چندخانواری در دیترویت سرمایه گذاری کند:

«فرآیند فنی مربوط به توکن یکپارچه عمل کرد.» اما بعد چیزی پیش آمد که شر را وادار به لغو معامله کرد: «حدود 150 صفحه سند قانونی وجود داشت که باید آنها را می‌خواندم و امضا می‌کردم.»

بخش املاک و مستغلات نیز گاهی در برابر تغییرات مقاوم است که می‌تواند مانع پذیرش شود. استین اسمیت خاطرنشان می کند: «دلالان و نمایندگان املاک و مستغلات در پذیرش فناوری جدید به دلیل مبالغ پولی درگیر و پیامدهای مرتبط با حقوق مالکیت دارایی نسبتاً محافظه کار هستند.

قبل از اینکه همه چیز واقعاً دچار تحول شود ممکن است به داستان های موفقیت بیشتری نیز نیاز باشد. یائل تامار مدیرعامل و یکی از بنیانگذاران سالید بلاک (یک پلت فرم توکن سازی املاک ) به مجله می گوید: «صاحبان املاک و مستغلات که به دنبال جمع آوری پول هستند یک هدف دارند و آن هزینه سرمایه کمتر است.» تا زمانی که متقاعد نشده اند که سرمایه گذارانی وجود دارند که به طور خاص به دنبال توکن های امنیتی با پشتوانه اموال هستند آنها با راه حل های خوب خود زحمت نخواهند داد.

انتظارات آن‌ها از بازدهی در دنیای دارایی‌های دیجیتال را نمی‌توان با دارایی‌های دنیای واقعی که مبتنی بر اقتصاد دنیای واقعی است، تکرار کرد. این تغییر ورود به بازار املاک در طرز فکر ترسناک ترین مانع است.»

مسیر پیش رو نیز می تواند طولانی باشد. وقتی ماری هیکی از ساویل مدیر تحقیقات تجاری بریتانیا اخیراً در مورد «چهار روند شکل‌دهنده املاک خرده‌فروشی در سطح جهان» نوشت، اصلاً اشاره‌ای به توکن‌سازی یا فناوری بلاک‌چین وجود نداشت. هیکی در مورد این سوال به مجله می‌گوید: «املاک و مستغلات توکن‌سازی‌شده بسیار ناچیز است و نمی‌توان آن را به عنوان یک روند کلیدی در این مرحله نام برد.»

تحولات نظارتی مثبت در ایالات متحده

با این حال تغییرات اخیر مقررات در ایالات متحده می تواند باعث رونق پروژه های توکن شده از نظر دیلندورف شود. دیلندورف پیش‌بینی می‌کند که رگ CF که سقف جذب سرمایه‌اش از 1 میلیون دلار به 5 میلیون دلار در اواخر سال 2020 افزایش یافته است، «راه را هموار خواهد کرد». (Reg CF) شرکت را قادر می‌سازد تا بین سرمایه‌گذاران معتبر و غیرمعتبر جمع‌آوری سرمایه کند و محدودیتی برای تعداد سرمایه‌گذارانی که می‌توانند شرکت کنند وجود ندارد.

در همین حال سیستم های تجارت جایگزین (ATS) مستقر در ایالات متحده در حال ایجاد پل هایی برای پلت فرم های ATS در اروپا و آسیا هستند. دیلندورف به مجله می گوید: «بنابراین اکنون اگر توکن دیجیتالی املاک و مستغلات خود را بر روی پلتفرمی در ایالات متحده قرار دهید یک سرمایه گذار از اروپا یا آسیا می تواند در تجارت بازار ثانویه شرکت کند. این می تواند بازار ثانویه را به طور قابل توجهی تقویت کند.

هزینه‌های تراکنش در این پلتفرم‌های ATS مبتنی بر بلاک‌چین مانند (Securitize) ورود به بازار املاک نیز پایین است در حالی که قراردادهای هوشمند تضمین می‌کنند که نقل و انتقالات فقط بین حساب‌های تایید شده توسط مشتری خود را بشناسید انجام می‌شود. دیلندورف می‌افزاید: «این ایجاد راهی جدید برای افزایش سرمایه برای شرکت‌های کوچک است» که تقریباً مانند یک عرضه اولیه عمومی است.

ان اف تی یا توکن سازی ساده؟

نشانه گذاری اموال چه شکلی می تواند داشته باشد؟ آیا امیدی به ان اف تی ها هست؟ توکن سازی ساده؟ یا شاید برخی از اشکال دیگر مانند توکن های سول باند یا SBT ها که اخیرا توسط ویتالیک بوترین پیشنهاد شده است؟

تامار می‌گوید توکن‌سازی می‌تواند اشکال مختلفی را به خود بگیرد. برخی ان اف تی ها را برای اشتراک زمانی و اجاره صادر می‌کنند. و دیگران از توکن ها برای پرداخت ها یا مدیریت دارایی استفاده خواهند کرد.»

جریب فیگردو نامزد مجلس نمایندگان ایالتی در ایالات متحده، که به سینگ در پانل ان اف تی .NYC 2022 در مورد «درک ارزش املاک و مستغلات توکن شده» ملحق شد، خاطرنشان می‌کند که در فلوریدا مشکلاتی در انتقال اسناد وجود دارد و این موارد می‌توان با ان اف تی ها فایل های دیجیتالی که می‌توانند مالکیت را اثبات کنند، بهبود یابد. اشتراک زمانی یکی دیگر از موارد استفاده امیدوارکننده است.

بلک به مجله می‌گوید: «در آینده عنوان املاک و مستغلات می‌تواند به عنوان یک توکن غیرقابل تعویض صادر شود. «مالک دارایی مالکیت توکن را در یک کیف پول دیجیتال حفظ خواهد کرد. تغییرات در ارزش دارایی به عنوان تغییرات در ارزش ان اف تی منعکس خواهد شد. به علاوه:

زمانی که مالک می خواهد ملک را بفروشد، می‌تواند ملک ان اف تی را در صرافی ان اف تی لیست کند. خریداران می‌توانند برای ان اف تی پیشنهاد دهند و ان اف تی به کیف پول دیجیتال برنده مناقصه منتقل می‌شود. این امر بازار ثانویه املاک و مستغلات را روان‌تر و شفاف‌تر می‌کند.»

دیلندورف به نوبه خود ان اف تی ها یا دائوها را نقشی مسلط در بازار املاک و مستغلات ایفا نمی‌کند زیرا بر خلاف اوراق بهادار دیجیتالی با قابلیت Reg CF، که توسط SEC تحریم شده اند، اساساً تنظیم نشده اند.

کدام نوع از پروژه های املاک و مستغلات برای توکن سازی آماده هستند؟ تامار می‌گوید: «دارایی‌های شاخص موفق‌ترین هستند و استادیوم‌های سطح بالا در این دسته قرار می‌گیرند. املاک با کیفیت سازمانی بزرگ به احتمال زیاد توکنیزه می‌شوند زیرا نقدینگی بیشتری را تجربه می‌کنند و برخلاف املاک کوچکتر مؤسسات را در طول فروش اولیه جذب می‌کنند.

بلاکچین و کشور های در حال توسعه

بلک با اشاره به اقتصاددان پرویی هرناندو دو سوتو به مجله می‌گوید: فناوری بلاک چین نیز می‌تواند در بخش‌های بزرگی از کشورهای در حال توسعه که زیرساخت‌های موجود برای تضمین حقوق مالکیت ضعیف است یا وجود ندارد، استفاده شود. کلید رشد اقتصادی بلک می‌گوید: «اگر بلاک چین بتواند حقوق مالکیت مانند مالکیت املاک و مستغلات را در کشورهای در حال توسعه بهبود بخشد این می‌تواند برای کل اقتصادها متحول شود.

دو سوتو در یک مقاله بر دسترسی آسان بلاک چین به ثبت سوابق که می‌تواند به‌طور مداوم با تغییر مالکیت دارایی به‌روزرسانی شود، تأکید کرد. او نوشت: اکثر جمعیت جهان اصلاً به «یک سیستم رسمی حقوق مالکیت» دسترسی ندارند و افزود:

اگر فناوری بلاک چین بتواند تلاش‌های عمومی و خصوصی را برای ثبت حقوق مالکیت در یک پلتفرم رایانه‌ای تقویت کند ما می‌توانیم برکات ثبت املاک خصوصی را با کل جهان به اشتراک بگذاریم.»

اخلالگر جهانی در بازار املاک؟

اسناد ملک در هزاران اداره شهرداری ثبت و نگهداری می شود. اینها باید دیجیتالی شوند. تاویل به مجله می‌گوید: «لابی بزرگی از متخصصان نیز وجود دارد که از معاملات دارایی سود می‌برند، که ممکن است در دنیای مالکیت دارایی توکن‌شده به حاشیه رانده یا حذف شوند، مانند وکلا، بیمه‌نامه مالکیت، کارگزاران و غیره».

به گفته بلک «تصور توکن کردن 10 درصد از بازار املاک و مستغلات چندان دشوار نیست». بلاک چین و ان اف تی ها یک رکورد دیجیتالی از مالکیت ارائه می‌کنند که می تواند با دارایی های فیزیکی از جمله املاک، خودروها و ورود به بازار املاک هر نوع کالای بادوام مرتبط باشد.

«پیش‌بینی من این است که بخش بزرگی از بازار املاک برای اهرم‌سازی اقتصاد بلاک‌چین توکن‌سازی می‌شود اما 20 درصد برتر ( بر اساس تقاضا، اندازه، عملکرد، نام تجاری، مکان و غیره ) از 80 درصد فرصت‌های تامین مالی برخوردار خواهند شد.

مانند هر فناوری مخرب برخی از بخش‌های تجاری ممکن است آسیب ببینند، اگر اموال توکن‌سازی‌شده پیدا شود. شرکت های بیمه عنوان می‌توانند جزو اولین هایی باشند که این درد را احساس می کنند. بلک به مجله می‌گوید: «هنگامی که دفتر کل شفافی وجود داشته باشد که ثبت می‌کند چه کسی مالک یک ملک است، دیگر هیچ توجیهی برای هزینه‌های شرکت مالکیت وجود نخواهد داشت. با این حال موفقیت اغلب باعث موفقیت می شود، یا همانطور که بلک می‌گوید:

«از آنجایی که جوامع با بلاک چین به عنوان زیرساختی برای حفظ دارایی های دیجیتال آشنا می‌شوند، این می‌تواند در را برای اعمال برخی از این اصول مشابه در دارایی های فیزیکی مانند املاک و مستغلات باز کند.»